So wird eine faire Immobilien-Rente ermittelt

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So wird eine faire Immobilien-Rente ermittelt | Plus Magazin

Um nun den tatsächlichen Wert des Wohnens zu ermitteln, wird ein Kapitalwert festgelegt.
Konkret bedeutet dies, dass festgelegt wird, wie lange die ‘verkaufte‘ Immobilie von einem selbst noch benutzt wird. Denn das Wohnrecht bzw. Nießbrauchrecht gilt in der Regel lebenslang.
Das heißt: Die Höhe des Kapitalwerts bemisst sich nach der wahrscheinlichen Lebenserwartung. Wichtig dabei: Verkauft ein Ehepaar eine selbst genutzte Immobilie, dann darauf achten, dass Wohn- bzw. Nießbrauchrecht für beide Partner gelten, dass also ein Partner das Haus noch nutzen kann, sollte der andere sterben.
Ausgehend von der statistischen Lebenserwartung ergibt sich ein Umrechnungsfaktor für den Kapitalwert.
Entscheidend ist also: Welche durchschnittliche Lebenserwartung wird der Rechnung zugrunde gelegt. Und hier können Käufer leicht zu ihren Gunsten Werte verändern. Fair ist die Berechnung, wenn die Werte des Bundesfinanzministeriums benutzt werden.
Denn: Eine besonders hoch angesetzte Rest-Lebenszeit führt dazu, dass die Rente länger gezahlt werden müsste und die monatliche Zahlung entsprechend geringer ausfällt.
Und: Wichtig ist, dass in den Verkaufsgesprächen klar unterschieden wird, zwischen dem reinen Wohnrecht und dem Nießbrauchrecht. Beim reinen Wohnrecht geht die Immobilie auch in die vollständige Verfügung des Käufers über, wenn man z.B. in ein Pflegeheim umziehen muss, während beim Nießbrauchrecht man in diesem Fall das Haus vermieten darf, um die Miet-Einnahmen für die Pflege zu nutzen.
Schließlich sollte darauf geachtet werden, dass Männer eine statistisch niedrigere Lebenserwartung haben, wodurch der Wohnwert geringer ausfällt.
Um nun das Kapital zu ermitteln, das für eine monatliche Rente theoretisch zur Verfügung steht, wird der Wohnwert vom Immobilienwert abgezogen.
Umso wichtiger ist, dass vorab geklärt wird, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist.
Fair ist ein Vertrag, wenn die Pflicht zur Instandhaltung auf den Käufer übergeht (wie das im Mietrecht üblich ist); die bisherigen Eigentümer wären dann nur noch für Schönheits-Reparaturen und ähnliches zuständig.
Häufig versuchen Käufer aber die Instandhaltung abzuwälzen; dann aber muss der Immobilienwert höher angesetzt werden oder die rechnerische Miete niedriger. Immobilien-Experten gehen davon aus, dass mindestens 1% des Immobilienwertes als Instandhaltungskosten pro Jahr zu investieren sind.
Nun wird der Verrentungsbetrag (Immobilienwert minus Wohnwert) durch den Umrechnungsfaktor für die Restlebenszeit (der wird oft auch Leibrentenfaktor genannt) geteilt.
Dies ergibt die jährliche Rente. Durch 12 geteilt, ergibt sich die künftige monatliche Zahlung
Fair ist ein Angebot aber, wenn eine Mindest-Zahlzeit festgelegt wird. Also: Wie lange erfolgt die monatliche Zahlung, falls die Verkäufer relativ bald nach Vertragsschluss sterben? Je höher diese Mindestlaufzeit, umso besser – gerade akzeptabel sind 5 Jahre, gut und fair sind 10 Jahre.
Möglich ist auch, dass statt einer Mindestlaufzeit eine sog. Todesfall-Leistung vereinbart wird. Das Prinzip ist ähnlich: Stirbt der Verkäufer kurz nach Vertragsschluss, wird ein Einmal-Betrag gezahlt. Fair ist, wenn dieser sich an der Restlaufzeit des Wohnwerts orientiert.

So wird eine faire Immobilien-Rente ermittelt

Wer das eigene Haus ganz oder teilweise verkauft, um eine lebenslange Immobilien-Rente zu erhalten, sollte auf viele Details achten, damit der Wert der Immobilie und die daraus folgende Rente fair berechnet werden.

37% der Nutzer einer Immobilienrente schätzen sehr, dass sie weiter ein Wohnrecht und die gewohnte Lebensqualität haben; 29% schätzen besonders, dass sie mit der Immobilienrente eine höhere finanzielle Sicherheit haben.

Thomas Weiss

87% der Nutzer einer Immobilien-Rente wählen den Teil-Verkauf.

Résumé